Výstavba bez potrebných povolení sa na Slovensku stáva oveľa rizikovejšou než v minulosti. Úrad pre územné plánovanie a výstavbu SR upozorňuje, že pri stavbách začatých od 1. apríla 2025 už neexistuje možnosť dodatočného schválenia. Ak sa preukáže, že objekt vzniká bez potrebných súhlasov alebo ohlásenia, úrad nariadi jeho odstránenie.
Týka sa to nielen rozsiahlych developerských projektov, ale aj rodinných domov, garáží, záhradných objektov či ďalších stavieb, ktoré podliehajú povoľovaciemu procesu.
Dodatočné schválenie už zákon nepozná
Jednou z najvýraznejších zmien novej legislatívy je zrušenie mechanizmu, ktorý v minulosti umožňoval spätne legalizovať nepovolené stavby.
Predseda Úradu pre územné plánovanie a výstavbu SR Milan Valašík upozornil, že nové pravidlá si musia osvojiť nielen odborníci zo stavebného sektora, ale aj bežní občania. Pri plánovaní výstavby domu alebo akejkoľvek inej stavby je preto podľa neho nevyhnutné dôsledne preveriť všetky zákonné požiadavky ešte pred začiatkom prác.
Úrad zároveň vyzýva stavebníkov, aby si vždy overili, či ich projekt vyžaduje stavebné povolenie alebo aspoň ohlásenie stavebnému úradu.
Pokuta problém nevyrieši
Mnohí stavebníci sa v minulosti spoliehali na to, že prípadnú pokutu zaplatia a stavbu následne dodatočne vybavia. Takýto postup už nie je možný.
Ak fyzická osoba realizuje stavbu bez schváleného projektu alebo v rozpore s ním, stavebný inšpektorát môže uložiť sankciu až do výšky 15-tisíc eur.
V prípade podnikateľov a právnických osôb sú finančné postihy ešte prísnejšie. Horná hranica pokút môže dosiahnuť až desaťnásobok sumy určenej pre bežných občanov.
Generálny riaditeľ sekcie štátneho stavebného dohľadu Martin Zlocha pripomenul, že obdobie, keď bolo možné začať stavať a dokumentáciu riešiť neskôr, sa skončilo. Každý stavebník musí mať potrebné povolenia ešte pred začiatkom realizácie.
Ako postupujú úrady pri odhalení nepovolenej stavby
Podnet na preverenie môže prísť viacerými spôsobmi.
Regionálny úrad pre územné plánovanie a výstavbu môže konať:
- na základe oznámenia občana,
- po upozornení od iného orgánu,
- z vlastnej iniciatívy.
Po začatí kontroly úrad vyzve stavebníka, aby predložil potrebné dokumenty, vrátane projektovej dokumentácie a príslušných povolení.
Nasleduje preverenie, či ide o stavbu realizovanú v súlade so zákonom a či boli splnené všetky podmienky stanovené legislatívou.
Ak sa potvrdí porušenie pravidiel, regionálny úrad vydá rozhodnutie o odstránení stavby a určí termín, dokedy ju má vlastník odstrániť dobrovoľne.
V prípade, že stavebník výzvu nerešpektuje, štát zabezpečí odstránenie objektu sám. Všetky vzniknuté náklady následne vymáha od vlastníka.
Staršie stavby ešte šancu majú
Úplne odlišný režim platí pre objekty postavené pred 1. aprílom 2025. Pri nich zákon umožňuje dodatočné usporiadanie právneho stavu, ak vlastník splní stanovené podmienky.
Žiadosť o dodatočnú legalizáciu je možné podať najneskôr do 31. marca 2029 na príslušnom stavebnom úrade.
Po uplynutí tejto lehoty budú musieť byť odstránené aj tie stavby, ktoré dovtedy neprejdú procesom legalizácie.
Nový stavebný zákon rozdeľuje staršie nepovolené stavby do troch kategórií.
Objekty postavené pred októbrom 1976
Na najstaršie stavby sa vzťahuje takzvaná generálna amnestia. Automaticky sa považujú za legálne a nie je potrebné dodatočne riešiť ich povoľovanie.
Stavby z rokov 1976 až 1989
Aj pri tejto skupine platí určitá forma amnestie.
Vlastník však musí splniť dve podmienky:
- stavba musí byť nepretržite využívaná na pôvodný účel,
- vlastník objektu musí byť zároveň vlastníkom pozemku alebo mať k nemu iné zákonné právo.
Stavby z rokov 1990 až 31. marca 2025
Práve pri tejto skupine je možné využiť proces dodatočnej legalizácie. Vlastníci však musia splniť všetky požiadavky vyplývajúce zo stavebných predpisov a podať žiadosť v zákonom stanovenej lehote.
Zákon čakajú ďalšie úpravy
Aj keď nový stavebný zákon platí len od apríla 2025, ministerstvo dopravy už pripravilo viaceré spresnenia a technické úpravy. Národná rada SR posunula príslušnú novelu do druhého čítania.
Zmeny nemajú meniť základnú filozofiu reformy, ich cieľom je odstrániť nejasnosti a zjednotiť výklad jednotlivých ustanovení.
Ministerstvo plánuje upraviť napríklad definície budov, inžinierskych stavieb či spôsobu pevného spojenia stavby so zemou. Spresniť sa majú aj pravidlá pre drobné stavby, dokumentáciu predkladanú pri ohlásení alebo postupy pri kolaudácii.
Novela zároveň reaguje na skúsenosti získané počas prvých mesiacov fungovania reformy, ktorá priniesla rozsiahlu elektronizáciu a digitalizáciu stavebnej agendy.
Rezort dopravy upozorňuje, že stavebné úrady, samosprávy aj investori sa stále nachádzajú v období postupného prechodu na nový systém. V praxi sa totiž pri niektorých stavbách ešte naďalej uplatňujú aj ustanovenia pôvodného stavebného zákona z roku 1976.
Práve preto majú pripravované úpravy pomôcť odstrániť výkladové nejasnosti a zjednodušiť fungovanie nových pravidiel v každodennej praxi.
Jedna vec je však už dnes jasná. Pri stavbách začatých od 1. apríla 2025 bez potrebného povolenia už zákon neponúka druhú šancu. Nepovolená stavba musí zmiznúť a všetky náklady ponesie jej stavebník.
