Slovenský hypotekárny trh sa pripravuje na významné zmeny, ktoré môžu ovplyvniť tisíce ľudí plánujúcich kúpu nehnuteľnosti. Národná banka Slovenska prichádza s návrhom nových pravidiel, ktorých cieľom je uľahčiť cestu k vlastnému bývaniu najmä mladým ľuďom
. Na druhej strane však sprísni podmienky pre záujemcov, ktorí kupujú ďalšie byty alebo domy ako investíciu. Ak budú navrhované opatrenia schválené, do platnosti by mali vstúpiť od 1. októbra 2026.
Prvé bývanie bude dostupnejšie
Ako uviedla Národná banka Slovenska, najväčšia zmena sa týka ľudí do 35 rokov, ktorí si chcú zaobstarať svoje prvé bývanie. V súčasnosti banky vo väčšine prípadov poskytujú úver maximálne do výšky 80 % hodnoty nehnuteľnosti. Zvyšných 20 % musí záujemca financovať z vlastných úspor.
Po novom by sa však tento limit mohol zvýšiť až na 90 % hodnoty kupovanej alebo stavanej nehnuteľnosti. V praxi to znamená, že mladí ľudia budú potrebovať podstatne nižšiu sumu vlastných financií na začiatku celého procesu.
Rozdiel môže byť výrazný najmä pri drahších nehnuteľnostiach. Pri byte v hodnote 200-tisíc eur dnes kupujúci potrebuje približne 40-tisíc eur vlastných zdrojov. Po zmene pravidiel by mu mohlo stačiť len 20-tisíc eur.
Výhodnejšie podmienky však nebudú určené pre každého. Nárok na ne budú mať len tí, ktorí nevlastnia žiadnu rezidenčnú nehnuteľnosť na území Slovenska. Regulátor tým chce zabezpečiť, aby pomoc smerovala skutočne k ľuďom, ktorí riešia svoje prvé bývanie.
Mladí ľudia do 35 rokov, ktorí kupujú alebo stavajú svoju prvú rezidenčnú nehnuteľnosť, dostanú od regulátora výraznú pomoc.
Práve vytvorenie dostatočných úspor patrí podľa odborníkov medzi najväčšie prekážky pri kúpe vlastného bývania. Mnohí záujemcovia dokážu bez problémov platiť nájomné alebo by zvládli aj splátku hypotéky, no nasporiť desiatky tisíc eur potrebných na začiatku býva pre nich náročné.
Investori si budú musieť pripraviť viac financií
Zatiaľ čo mladí kupujúci získajú výhodnejšie podmienky, pri investičných nákupoch sa situácia zmení opačným smerom. Nové pravidlá sa dotknú ľudí, ktorí už vlastnia viacero nehnuteľností a plánujú kúpu tretieho alebo ďalšieho bytu či domu.
Doteraz si mohli investori vo väčšine prípadov požičať až 80 % hodnoty nehnuteľnosti. Navrhovaná úprava však počíta so znížením tohto limitu na 70 %. To znamená, že kupujúci bude musieť vložiť väčší podiel vlastných financií.
Pri nehnuteľnosti za 200-tisíc eur by sa vlastná investícia zvýšila zo súčasných 40-tisíc eur až na 60-tisíc eur. Takýto rozdiel môže výrazne ovplyvniť rozhodovanie mnohých investorov.
Medzi hlavné zmeny patria:
- nižšia požadovaná akontácia pri prvom bývaní pre ľudí do 35 rokov,
- vyšší podiel financovania zo strany banky pri prvom bývaní,
- sprísnené podmienky pri kúpe tretieho a ďalšieho bytu,
- vyššia potreba vlastných zdrojov pri investičných nehnuteľnostiach.
Podľa údajov centrálnej banky tvorili v roku 2025 viac ako polovicu kupujúcich ľudia, ktorí už vlastnili aspoň jednu nehnuteľnosť. Práve tento trend bol jedným z dôvodov, prečo sa regulátor rozhodol zasiahnuť.
Prečo sa pravidlá menia práve teraz?
Vlastné bývanie patrí na Slovensku dlhodobo medzi priority väčšiny domácností. Problémom však zostáva rast cien nehnuteľností, ktorý v mnohých prípadoch predbieha finančné možnosti bežných ľudí.
Národná banka Slovenska upozorňuje, že vysoký počet investičných nákupov môže zvyšovať tlak na rast cien bytov a domov. Zároveň môže prispievať k väčším výkyvom na realitnom trhu. Ak by v budúcnosti nastal pokles cien alebo ekonomické spomalenie, negatívne dôsledky by nemuseli pocítiť len samotní investori, ale aj bankový sektor.
Na riziká spojené s rastúcim počtom investičných nákupov upozornil Slovensko aj Medzinárodný menový fond. Navrhované opatrenia preto smerujú k tomu, aby sa podpora sústredila najmä na ľudí riešiacich vlastné bývanie a zároveň sa zmiernil tlak zo strany investorov.
Otázkou zostáva, do akej miery nové pravidlá skutočne pomôžu mladým záujemcom o bývanie. Nižšia požiadavka na vlastné úspory síce zjednoduší vstup k hypotéke, no samotné ceny bytov tým automaticky neklesnú. Vývoj trhu budú aj naďalej ovplyvňovať úrokové sadzby, dostupnosť nových bytov či celková situácia v ekonomike.
Isté však je, že navrhované zmeny po prvýkrát jasne oddeľujú kupujúcich, ktorí si zabezpečujú vlastné bývanie, od tých, ktorí rozširujú svoje investičné portfólio. Práve toto rozdelenie môže v najbližšom období výrazne ovplyvniť diskusiu o dostupnosti bývania na Slovensku.
