Slovensko sa ocitlo v situácii, keď tradičný model bývania začína narážať na svoje limity. Vlastníctvo nehnuteľnosti, ktoré bolo dlhodobo dominantné, sa pre mnohých stáva čoraz menej dostupným.
Dôvodom je kombinácia viacerých faktorov – rast cien bytov, vysoké úrokové sadzby hypoték a zároveň nedostatok novej výstavby.
Zatiaľ čo ešte donedávna väčšina obyvateľov bývala vo vlastnom, aktuálny vývoj naznačuje, že tento trend sa môže postupne meniť. Čoraz častejšie sa preto diskutuje o tom, či by Slovensko nemalo posilniť nájomné bývanie. Píše o tom portál TV Noviny.
Nájom u nás chýba
Rozvoj nájomného bývania však naráža na realitu. Podľa realitného makléra Andreja Grežďa je tento segment na Slovensku minimálne rozvinutý. „Len dve až tri percentá všetkých bytov na trhu vlastní štát, mesto alebo obce. Ak by som to mal povedať takou optikou realitného makléra v Bratislave, tak takmer neexistuje trh s nájomnými bytmi, respektíve doteraz neexistoval,“ uviedol odborník.
V praxi to znamená, že väčšina ľudí je odkázaná na komerčné prenájmy. Tie pritom zdražujú podobným tempom ako samotné nehnuteľnosti.
Vplyv kríz a rast cien
Vývoj posledných rokov situáciu ešte viac vyhrotil. Do cien nájmov aj dostupnosti bývania výrazne prehovorili vonkajšie faktory. „Spôsobila to hlavne ukrajinská vojna. Posledné dva, tri roky výrazne stúpli ceny nájmov, ale nájom je stále ekonomicky výhodnejší ako samotná kúpa z krátkodobého hľadiska,“ povedal Grežďo.
Aj keď nájomné rastie, pre mnohých zostáva jedinou reálnou možnosťou, ako si zabezpečiť bývanie bez veľkého zadlženia.
Štát skúša riešenia, dopyt ich predbieha
Jednou z odpovedí má byť systém regulovaného nájomného bývania. Ten sa začal rozvíjať len nedávno a má ponúknuť byty s nižším nájmom. Podľa odborníkov ide o ceny, ktoré sú približne o 30 až 50 percent nižšie než trhové.
Záujem o takéto bývanie je však výrazne vyšší než ponuka. Evidovaných je približne 11-tisíc žiadostí, pričom minulý rok bolo dokončených len 500 bytov. Tento nepomer ukazuje, že aktuálne riešenia nedokážu pokryť potreby trhu.
Inšpirácia zo zahraničia
V porovnaní so zahraničím je Slovensko na začiatku. Vo Viedni sa nájomné bývanie buduje systematicky viac ako sto rokov a viac než polovica bytov patrí mestu. Takýto model zabezpečuje stabilitu aj dostupnosť.
Bratislava sa k podobnému systému zatiaľ nepribližuje. Nízky podiel verejných bytov a absencia dlhodobej stratégie znamenajú, že zásadná zmena sa v krátkom čase neočakáva. Aj podľa odborníkov ide o proces, ktorý si vyžaduje roky.
Keď byt nie je dostupný, prichádza improvizácia
Nedostupnosť bývania však vedie aj k menej tradičným riešeniam. Stále viac ľudí sa snaží obísť vysoké ceny bytov vlastnou cestou – napríklad prestavbou rekreačných objektov na trvalé bývanie.
Po tom, ako sa cena starších bytov v Bratislave dostala k hranici 5-tisíc eur za meter štvorcový, sa takéto alternatívy stali reálnou voľbou. Mnohí začali skupovať záhradkárske pozemky alebo chaty a prerábať ich na domy. Píše o tom portál Pravda.
Bývanie na hrane pravidiel
Takýto postup však často balansuje na hrane legislatívy. Právnik Lukáš Bielovič upozorňuje, že problém vzniká v momente, keď stavba nie je využívaná v súlade s jej oficiálnym účelom.
„V praxi sa najčastejšie stretávame s tým, že stavba je síce formálne povolená ako rekreačná, no v skutočnosti slúži na trvalé bývanie,” zdôraznil.
Zákon síce jasne rozlišuje medzi rekreačnými objektmi a rodinnými domami, no realita ukazuje, že toto rozdelenie sa často obchádza.
Riziká, ktoré si mnohí neuvedomujú
Takéto bývanie prináša viacero komplikácií. Okrem možných pokút alebo dokonca nariadenia odstránenia stavby ide aj o praktické problémy. Rekreačné pozemky často nemajú potrebnú infraštruktúru – chýba voda, elektrina či kanalizácia.
Dodatočné náklady na ich vybudovanie sa môžu pohybovať od 10- do 40-tisíc eur, pričom ide len o základné technické zabezpečenie.
Ďalším problémom môže byť prístupová cesta alebo komplikované vlastnícke vzťahy k pozemkom, ktoré sú v záhradkárskych oblastiach bežné.
Príklady ukazujú možnosti aj limity
Existujú však aj projekty, ktoré dokazujú, že premena chaty na plnohodnotné bývanie je možná. Architekti z ateliéru Krobot Hudáč realizovali prestavbu v Plaveckom Štvrtku, kde sa pôvodná chata zo 70. rokov zmenila na trojpodlažný dom.
Projekt trval šesť rokov a výsledkom bolo bývanie s plochou takmer 108 metrov štvorcových, pričom pôvodná stavba mala necelých 60. Rozšírenie bolo možné najmä vďaka práci s výškou a vnútorným usporiadaním, keďže zastavanú plochu nebolo možné zväčšiť.
„Pôvodná chata mala rekreačný charakter s nedostatočným presvetlením, nevyhovujúcou dispozíciou a slabým prepojením podlaží,” vysvetlil Peter Hudáč.
Nie riešenie pre každého
Aj keď takýto typ bývania môže byť lacnejší, nejde o univerzálne riešenie. Vyžaduje kompromisy, čas aj ochotu riešiť legislatívne a technické prekážky.
Podľa odborníkov ide skôr o dôsledok dlhodobých problémov na trhu než o systematické riešenie. Rastúci dopyt po dostupnom bývaní totiž naráža na pomalé reakcie štátu aj samospráv.
