Prenajímanie bytu alebo domu je pre mnohých ľudí spôsobom, ako si pravidelne zvýšiť príjem. Nie každý vlastník nehnuteľnosti si však uvedomuje, že aj pri prenájme platia jasne stanovené daňové pravidlá. Finančná správa dnes disponuje podstatne širšími možnosťami kontroly než v minulosti a zatajenie príjmov už zďaleka nie je také jednoduché, ako si niektorí myslia.
Najväčšou zmenou je množstvo údajov, ku ktorým sa štát dostáva. Moderné digitálne nástroje, medzinárodná výmena informácií aj údaje z internetu umožňujú porovnať skutočné príjmy s tým, čo majitelia nehnuteľností uviedli v daňovom priznaní. Ak sa objavia nezrovnalosti, môže nasledovať výzva na vysvetlenie a v niektorých prípadoch aj ďalšie preverovanie.
Digitálne platformy poskytujú štátu čoraz viac údajov
Najjednoduchšie sa kontrolujú krátkodobé prenájmy ponúkané prostredníctvom internetových platforiem. Tie totiž na základe európskych pravidiel poskytujú daňovým úradom informácie o svojich používateľoch aj o príjmoch, ktoré prostredníctvom nich získali.
Ako uviedol Techbyte.sk, Finančná správa vďaka automatickej medzinárodnej výmene údajov identifikovala za rok 2024 viac ako 5 300 poskytovateľov krátkodobého ubytovania. Takéto informácie následne porovnáva s podanými daňovými priznaniami. Ak sa ukáže, že príjem nebol priznaný alebo sa údaje nezhodujú, majiteľ nehnuteľnosti môže byť vyzvaný, aby rozdiel vysvetlil.
Počas preverovania môže úrad požadovať rôzne dokumenty, ktoré potvrdzujú výšku príjmov aj oprávnenosť uplatnených výdavkov. Zároveň kontroluje, či si prenajímateľ splnil všetky registračné povinnosti.
Kontrola sa pritom netýka iba jedného typu platforiem. Pravidlá sa vzťahujú na viaceré digitálne služby sprostredkujúce prenájom nehnuteľností, vďaka čomu majú daňové orgány k dispozícii čoraz rozsiahlejší prehľad o zárobkoch z tejto oblasti.
Ani klasický prenájom nie je pre úrad neviditeľný
Mnohí sa domnievajú, že pri dlhodobom prenájme uzatvorenom priamo medzi majiteľom a nájomníkom zostáva celý vzťah mimo pozornosti štátu. Realita je však odlišná.
Finančná správa dokáže pri preverovaní využiť viacero zdrojov informácií. Okrem údajov z verejnej správy sleduje aj ponuky zverejnené na internete či ďalšie dostupné digitálne informácie. Dôležitým zdrojom môžu byť aj podnety od občanov.
Nie je výnimočné, že oznámenie podá samotný nájomník, najmä ak medzi ním a prenajímateľom vznikol spor. Súčasťou podnetu môže byť aj nájomná zmluva, ktorá preukazuje existenciu prenájmu aj výšku dohodnutého nájomného. V prípade potreby môžu byť vypočutí aj svedkovia, ktorí sú povinní pravdivo opísať okolnosti, ktoré poznajú.
Každý vlastník, ktorý začne prenajímať nehnuteľnosť a ešte nemá pridelené daňové identifikačné číslo, má povinnosť zaregistrovať sa na daňovom úrade. Túto registráciu je potrebné vybaviť do konca kalendárneho mesiaca nasledujúceho po mesiaci, v ktorom sa prenajímanie začalo.
Je dôležité odlišovať registračnú povinnosť od samotného platenia dane. Registrácia sa vyžaduje bez ohľadu na výšku príjmu, pričom od dane je oslobodených iba prvých 500 eur ročne. Do daňového základu sa započítava len suma, ktorá tento limit presiahne.
Pri príjmoch z prenájmu zároveň platia presné pravidlá:
- registrácia na daňovom úrade je povinná aj pri nižších príjmoch,
- prvých 500 eur ročne je od dane oslobodených,
- príjmy sa uvádzajú v daňovom priznaní fyzickej osoby typu B,
- odpočítať možno iba preukázateľné výdavky, paušálne výdavky pri bežnom prenájme použiť nemožno.
Zatajený príjem sa môže výrazne predražiť
Majitelia, ktorí ponúkajú krátkodobé ubytovanie cez zahraničné platformy, by mali myslieť aj na ďalšie povinnosti. Ak platforma účtuje províziu za sprostredkovanie rezervácie, môže vzniknúť povinnosť registrácie podľa paragrafu 7a zákona o DPH ešte pred prijatím takejto služby.
Takáto registrácia automaticky neznamená, že sa prenajímateľ stane bežným platiteľom DPH. Vzniká mu však povinnosť vypočítať a odviesť slovenskú DPH z provízie zaplatenej zahraničnej platforme. Zaujímavosťou je, že zákon pri tejto povinnosti nestanovuje žiadnu minimálnu výšku provízie.
Rozdiel existuje aj medzi obyčajným prenájmom a poskytovaním ubytovacích služieb. Ak vlastník nehnuteľnosti pravidelne zabezpečuje služby podobné hotelom, napríklad priebežné upratovanie počas pobytu, stravovanie alebo organizovanie ďalších aktivít, môže už potrebovať živnostenské oprávnenie.
Nepriznaný príjem sa môže napokon výrazne predražiť. Ak kontrola odhalí porušenie povinností, Finančná správa môže dodatočne vyrubiť daň. K nej sa následne pripočítajú úroky z omeškania a sankcie za nesplnenie registračných alebo daňových povinností.
Pri závažnejších prípadoch nemusí zostať iba pri správnom konaní. Ak výška skrátenej dane dosiahne zákonom stanovenú hranicu, celý prípad môže pokračovať aj v trestnoprávnej rovine. Preto odborníci odporúčajú, aby ľudia, ktorí v minulosti príjmy z prenájmu nepriznali, situáciu riešili čo najskôr podaním dodatočného daňového priznania a doplatením vzniknutého rozdielu. Takýto postup môže byť výrazne výhodnejší, než čakať na začatie daňovej kontroly.
