Získať hypotéku bude v najbližších mesiacoch pre časť Slovákov jednoduchšie, no zároveň sa môže stať, že si budú môcť požičať nižšiu sumu ako doteraz. Na prvý pohľad to pôsobí ako protirečenie, no dôvod je pomerne jednoduchý.
Za zmenami stojí úprava životného minima a zároveň pripravované nové pravidlá Národnej banky Slovenska, ktoré sa dotknú najmä mladých ľudí a investorov do nehnuteľností.
Pri posudzovaní žiadostí o úver banky neskúmajú len výšku príjmu. Musia overiť aj to, či klient dokáže hypotéku bez problémov splácať a či mu po zaplatení všetkých záväzkov zostane dostatok peňazí na bežný život. Práve tu vstupuje do hry životné minimum, ktoré sa od 1. júla zvýši.
Vyššie životné minimum zníži dostupnú výšku úveru
Jedným z najdôležitejších pravidiel pri schvaľovaní hypoték je limit mesačných splátok. Banka nesmie klientovi nastaviť splátky tak, aby po ich zaplatení zostal bez dostatočnej finančnej rezervy. Splátky všetkých úverov môžu predstavovať najviac 60 percent príjmu po odpočítaní životného minima.
Od júla sa životné minimum zvýši z 284,13 eura na 295,22 eura. Hoci ide o relatívne malý rozdiel, pri výpočte hypotéky môže znamenať nižšiu maximálnu sumu úveru. Dôvodom je, že väčšia časť príjmu musí zostať domácnosti k dispozícii, a preto môže ísť na splátky menej peňazí.
Pri človeku s čistým mesačným príjmom 1 200 eur sa maximálna možná splátka zníži približne o niekoľko eur mesačne. V konečnom dôsledku to môže znamenať pokles dostupnej hypotéky približne o 1 500 eur.
Zvýšenie životného minima sa výraznejšie prejaví najmä pri viacčlenných domácnostiach. Do výpočtu sa totiž započítava životné minimum nielen na hlavného žiadateľa, ale aj na ďalšieho dospelého člena domácnosti a všetky deti.
Najviac zasiahnuté môžu byť rodiny s viacerými deťmi, pretože:
- do výpočtu vstupuje životné minimum každého člena domácnosti,
- vyššia povinná rezerva znižuje sumu určenú na splátky,
- nižšia splátka automaticky znamená nižšiu maximálnu hypotéku,
- rozdiel môže predstavovať niekoľko tisíc eur.
Príkladom môže byť rodina s tromi deťmi, kde jeden rodič zarába 1 500 eur a druhý 1 000 eur mesačne. Po zvýšení životného minima sa ich maximálna dostupná hypotéka zníži o viac ako 3 500 eur.
Nie vždy rozhoduje výška splátky
Mnohí žiadatelia si myslia, že rozhodujúcim faktorom je len schopnosť splácať úver. V praxi však banky sledujú viacero ukazovateľov súčasne.
Veľmi dôležitý je takzvaný DTI limit, ktorý určuje maximálnu celkovú zadlženosť klienta. Podľa tohto pravidla nemôže dlh prekročiť osemnásobok čistého ročného príjmu. Ak teda niekto mesačne zarobí 1 200 eur v čistom, maximálna výška jeho úverov môže dosiahnuť 115 200 eur.
Práve preto sa zvýšenie životného minima nemusí dotknúť každého. V mnohých prípadoch totiž nie je rozhodujúci limit splátok, ale práve maximálna povolená zadlženosť. Ak je táto hranica nižšia než suma vypočítaná podľa splátok, klient dostane úver podľa prísnejšieho pravidla.
Dôležitým faktorom zostáva aj vek. Pri žiadateľoch do 40 rokov platí základný limit vo výške osemnásobku ročného čistého príjmu. S pribúdajúcim vekom sa však tento násobok postupne znižuje. Starší žiadatelia si preto môžu požičať menej aj pri rovnakom príjme.
Banky zároveň berú do úvahy všetky existujúce finančné záväzky. Do výpočtu vstupujú:
- spotrebné úvery,
- kreditné karty,
- povolené prečerpania na účte,
- ďalšie pravidelné úverové záväzky.
Pri hypotéke sa navyše posudzuje aj schopnosť zvládnuť prípadný rast úrokových sadzieb. Banka preto nepočíta iba s aktuálnou splátkou, ale preveruje, či by klient zvládol splácať úver aj pri vyšších úrokoch.
Výhoda pre mladých, prísnejšie podmienky pre investorov
Od októbra sa pripravujú ďalšie zmeny, ktoré môžu výrazne ovplyvniť trh s bývaním. Národná banka Slovenska navrhuje zvýhodnenie mladých ľudí do 35 rokov, ktorí ešte nevlastnia žiadnu rezidenčnú nehnuteľnosť.
V súčasnosti banky štandardne poskytujú hypotéku najviac do 80 percent hodnoty nehnuteľnosti. Len časť klientov môže získať výnimku a financovať až 90 percent ceny bytu alebo domu.
Po novom by mladí kupujúci mohli automaticky získať úver až do výšky 90 percent hodnoty nehnuteľnosti. V praxi by to znamenalo, že na kúpu vlastného bývania budú potrebovať menej vlastných úspor.
Úplne opačným smerom sa však budú vyvíjať pravidlá pre ľudí, ktorí nakupujú nehnuteľnosti ako investíciu. Ak už niekto vlastní dve rezidenčné nehnuteľnosti, pri kúpe tretej a každej ďalšej bude môcť financovať hypotékou najviac 70 percent hodnoty nehnuteľnosti.
To výrazne zvýši požiadavky na vlastné zdroje. Pri byte za 150-tisíc eur tak nebude stačiť mať pripravených 15-tisíc eur, ale minimálne 45-tisíc eur z vlastných peňazí.
Pri schvaľovaní hypotéky pritom nestačí splniť iba jedno pravidlo. Klient musí súčasne vyhovieť limitu zadlženosti, limitu mesačných splátok aj podmienkam týkajúcim sa hodnoty nehnuteľnosti. Až keď prejde všetkými kontrolami naraz, banka mu môže úver schváliť v požadovanej výške.
