Slovenský hypotekárny trh čaká najväčšia zmena za posledné roky. Národná banka Slovenska chce uľahčiť cestu k prvému bývaniu mladým ľuďom, no zároveň pritvrdí voči investorom s viacerými nehnuteľnosťami. Menia sa pravidlá, ktoré rozhodujú o tom, koľko peňazí si budú môcť ľudia požičať od banky.
Po rokoch prudkého rastu cien bytov a drahých hypoték prichádza Národná banka Slovenska s opatrením, ktoré má zmeniť fungovanie trhu s bývaním. Doteraz platili pre väčšinu žiadateľov rovnaké pravidlá. Či si človek kupoval prvý byt na bývanie alebo tretí investičný apartmán, základný limit financovania zostával rovnaký.
To sa od októbra zmení.
Národná banka Slovenska zavádza rozdielne limity pre ukazovateľ LTV, teda pomer medzi výškou hypotéky a hodnotou nehnuteľnosti. Cieľom je odstrániť časť bariér pre mladých ľudí, ktorí sa snažia dostať k prvému bývaniu, a zároveň obmedziť vysoké financovanie pri nákupoch ďalších nehnuteľností.
Najvýraznejšia zmena sa týka ľudí do 35 rokov, ktorí kupujú svoju prvú nehnuteľnosť:
- Po novom budú môcť získať hypotéku až do výšky 90 % hodnoty nehnuteľnosti.
- Dnes vo väčšine prípadov platí limit 80 %, pričom vyššie financovanie závisí od výnimiek jednotlivých bánk.
V praxi to znamená, že pri byte v hodnote 200 000 eur dnes potrebuje záujemca spravidla približne 40 000 eur vlastných zdrojov. Po novom by mu mohlo stačiť približne 20 000 eur.
Práve vysoké požiadavky na vlastné úspory patria podľa NBS medzi najväčšie prekážky pri kúpe prvého bývania. Centrálna banka pritom zdôrazňuje, že nejde o plošné uvoľnenie trhu. Zvýhodnenie sa má týkať len mladých ľudí, ktorí nevlastnia inú rezidenčnú nehnuteľnosť.
Na opačnom konci ale stoja ľudia, ktorí nakupujú ďalšie a ďalšie byty. NBS navrhuje, aby pri kúpe tretej a každej ďalšej rezidenčnej nehnuteľnosti klesol maximálny limit financovania z dnešných 80 % na 70 % hodnoty nehnuteľnosti.
Ak by investor kupoval byt za 200 000 eur, namiesto 40 000 eur by potreboval vložiť až 60 000 eur z vlastných peňazí.
Centrálna banka tým reaguje na vývoj na realitnom trhu. Podľa údajov, s ktorými pracovala pri príprave zmien, tvorili významnú časť nákupov bytov investičné nákupy. V niektorých regiónoch a segmentoch trhu už investori predstavujú viac ako polovicu kupujúcich.
Trh sa po turbulentných rokoch opäť prebúdza
Zmeny prichádzajú v čase, keď sa hypotekárny trh postupne zotavuje z obdobia vysokých úrokových sadzieb.
Podľa údajov NBS dosiahla mediánová výška nových hypoték hranicu 100 000 eur. Priemerná úroková sadzba sa začiatkom roka 2026 stabilizovala na úrovni 3,5 %. Zároveň rastie aj počet nových úverov. Medziročné tempo rastu hypotekárneho portfólia sa zvýšilo zo 6,6 % na 8 %.
To naznačuje, že záujem o bývanie sa vracia. Otázkou však zostáva, či nové pravidlá skutočne pomôžu mladým rodinám, alebo sa ich efekt premietne do ďalšieho rastu cien nehnuteľností.
Isté je zatiaľ jedno. Národná banka Slovenska po prvý raz otvorene priznáva, že kupujúci prvého bytu a investor s viacerými nehnuteľnosťami nepredstavujú rovnaké riziko. A podľa toho chce po novom nastaviť aj pravidlá hry.
