Krajské mesto Nitra s približne 75-tisíc obyvateľmi prechádza výraznou stavebnou premenou. Rozvoj podporuje najmä priemyselné zázemie vrátane automobilky Jaguar Land Rover, ktorá zamestnáva okolo 5-tisíc ľudí. K tomu sa pridávajú univerzity a ďalšie firmy, ktoré udržiavajú stabilný dopyt po bývaní.
Developeri na túto situáciu reagujú viacerými rozsiahlymi projektmi, ktoré majú v najbližších rokoch výrazne zmeniť charakter mesta. Informuje o tom Finsider.
Nová štvrť pri Mlynárcoch
Jedným z najväčších pripravovaných projektov je Nové Mlynárce v západnej časti Nitry smerom na Trnavu. Vzniknúť tam má sedem bytových domov s celkovým počtom 226 bytov a apartmánov rôznych veľkostí.
Domy budú mať štyri nadzemné podlažia a jedno ustúpené, pričom väčšina objektov bude mať tvar písmena L. Projekt počíta aj s výhľadmi na Zobor a mestskú panorámu.
Lokalita má byť napojená na obchvat mesta s priamym prístupom k rýchlostnej ceste R1. V blízkosti sa nachádzajú aj nákupné centrá a plánované napojenie na mestskú dopravu. Súčasťou projektu bude 296 parkovacích miest, väčšina z nich pod zemou.
Investor cieli najmä na mladé rodiny, študentov a aktívnych obyvateľov, ktorí hľadajú dostupné mestské bývanie s dobrou infraštruktúrou.
Projekt prešiel procesom posudzovania vplyvov na životné prostredie už v roku 2023. Predpredaj bytov sa spustil ešte skôr a trojizbové jednotky s rozlohou okolo 75 m² sa ponúkajú približne od 220-tisíc eur. Prvá etapa výstavby má byť dokončená na konci roka 2028.
Developer s viacerými projektmi
Za projektom stojí spoločnosť Ismont, ktorá už v Nitre realizovala viacero rezidenčných stavieb, napríklad Brick či Riviera Nitra pri rieke Nitra. Firma pôsobí aj v iných mestách, vrátane Banskej Bystrice, kde pripravuje projekt Istrica s takmer 200 bytmi.
Okrem Mlynáriec vznikajú v meste ďalšie rozsiahle projekty. V časti Chrenová sa buduje komplex Selenea so 232 bytmi v piatich obytných domoch. V lokalite pod Zoborom sa rozvíja projekt Šindolka, ktorý počíta s viac ako 750 bytmi, rodinnými domami aj radovou zástavbou.
Ďalší projekt Púpava Hviezdoslav na sídlisku Klokočina zahŕňa aj 19-poschodovú budovu vysokú približne 60 metrov. V rámci celého komplexu má vzniknúť 225 bytov, pričom výstavba prebieha na etapy s plánovaným dokončením v roku 2027.
Ak sa spočítajú všetky plánované a rozbehnuté projekty, Nitra by mala v najbližšom období získať viac ako tisíc nových bytov a rodinných domov. Ide o jeden z najväčších realitných rozmachov v histórii mesta.
Rozvoj sa netýka len samotnej Nitry. V obci Branč, neďaleko mesta, sa plánuje výstavba približne 50 rodinných domov. Projekt už získal potrebné stanoviská.
Za iniciatívou stojí spoločnosť Beluga company, spájaná s podnikateľmi zo zahraničia. Projekt má priniesť ďalšiu obytnú zónu v zázemí mesta, ktoré sa postupne rozširuje do okolitých obcí.
Vyššia daň z nehnuteľností? Analytik tvrdí, že bývanie môže zlacnieť
Zvýšenie dane z nehnuteľností nemusí automaticky znamenať drahšie bývanie. Práve naopak – podľa analytika Národná banka Slovenska môže takýto krok v určitých podmienkach pomôcť trhu fungovať efektívnejšie a zlepšiť dostupnosť bývania najmä pre mladšie generácie.
Podľa experta na finančnú stabilitu Jiřího Procházku z Národná banka Slovenska skúsenosti zo zahraničných trhov naznačujú, že zvýšenie dane z nehnuteľností často vedie k opačnému efektu, než by sa mohlo na prvý pohľad zdať. Namiesto rastu cien môže dôjsť k ich poklesu.
Dôvod je relatívne jednoduchý: ak vlastníctvo nehnuteľnosti prináša vyššie pravidelné náklady, kupujúci sú menej ochotní zaplatiť vysokú vstupnú cenu. Do rozhodovania totiž započítavajú nielen aktuálnu hodnotu bytu či domu, ale aj všetky budúce výdavky, ktoré ich čakajú.
Ekonomický pohľad na bývanie ukazuje, že celkové náklady sa v čase zásadne nemenia – mení sa len ich rozdelenie. Časť ceny sa presúva z momentu kúpy do budúcnosti vo forme pravidelnej dane.
Takýto model môže byť výhodnejší najmä pre mladých ľudí, ktorí nemajú dostatok úspor na vysokú akontáciu či kúpu drahej nehnuteľnosti. Naopak, pre starších vlastníkov to znamená tlak na efektívnejšie využívanie svojho bývania.
Trh sa môže prirodzene „pretriediť“
Vyššie priebežné náklady motivujú najmä starších ľudí, aby zvážili, či naozaj potrebujú veľké domy alebo byty s nevyužitými miestnosťami. V praxi to vedie k častejšiemu presunu do menších nehnuteľností.
Tým sa uvoľňujú väčšie byty a domy pre rodiny, ktoré ich reálne potrebujú. Výsledkom je efektívnejšie využitie existujúceho bytového fondu a lepšie fungovanie celého trhu.
Zmeny sa dotýkajú aj investičných nehnuteľností. Vyššie náklady na ich držanie znižujú atraktivitu pasívneho vlastníctva – teda situácie, keď byt ostáva nevyužitý len ako forma uloženia kapitálu.
Majitelia sú tak viac motivovaní nehnuteľnosti prenajímať alebo predávať, čo zvyšuje dostupnú ponuku na trhu. Podľa analytika je možné systém nastaviť tak, aby sa negatívny dopad na nájomníkov minimalizoval, napríklad cez daňové úľavy pri prenájme.
Porovnanie medzi jednotlivými regiónmi ukazuje, že výška dane z nehnuteľností môže mať výrazný vplyv na trh bývania.
V Kalifornia sú dane relatívne nízke, no ceny nehnuteľností patria medzi najvyššie a bývanie je pre mladých ľudí často ťažko dostupné. Naopak, Texas má vyššie majetkové dane, no zároveň nižšie obstarávacie ceny domov, čo uľahčuje vstup na trh mladším domácnostiam.
Podobný efekt sa ukázal aj v Šanghaji, kde mierne zvýšenie dane o 0,2 percentuálneho bodu viedlo približne k trojpercentnému poklesu cien bývania.
Aj keď tieto príklady naznačujú určitý trend, odborník upozorňuje, že realita je komplexnejšia. Daň z nehnuteľností ovplyvňuje správanie domácností – napríklad rozhodovanie, či investovať do bývania alebo iných aktív.
Zároveň každoročné daňové zaťaženie znižuje disponibilný príjem, čo môže ovplyvniť dopyt po bývaní rôznymi smermi. Výsledný efekt preto závisí od konkrétneho nastavenia trhu, ekonomiky aj časového horizontu.
Slovensko má priestor na zmeny
Diskusia o tejto téme má na Slovensku aj širší kontext. V medzinárodnom porovnaní patrí krajina medzi štáty s relatívne vysokým zdanením práce, no zároveň veľmi nízkym zdanením nehnuteľností.
Presun časti daňového zaťaženia z práce na majetok by podľa ekonomickej literatúry mohol byť efektívnejší – menej by brzdil ekonomický rast a zároveň by nemusel zvyšovať celkové daňové bremeno.
Procházka zároveň zdôrazňuje, že dostupnosť bývania neurčuje len daňová politika. Významnú úlohu zohrávajú aj faktory ako ponuka bytov, regulácia výstavby, úrokové sadzby či demografický vývoj.
Zmena dane z nehnuteľností preto nie je univerzálnym riešením, ktoré by okamžite vyriešilo problém bývania. Môže však prispieť k lepšiemu fungovaniu trhu spôsobom, ktorý nie je na prvý pohľad zrejmý.
