Mnohí majitelia bytov, apartmánov či chát využívajú letnú sezónu na to, aby si krátkodobým prenájmom privyrobili. Rastúci záujem turistov však prináša aj viac povinností, na ktoré sa často zabúda. Nie každý prenájom sa totiž z pohľadu zákona posudzuje rovnako.
Rozhodujúce nie je to, ako svoju činnosť nazvete, ale čo hosťom skutočne ponúkate. Práve nesprávne zaradenie môže viesť k nepríjemným problémom s daňovým úradom či dokonca k finančným sankciám.
Rozhodujúce nie je označenie zmluvy, ale služby, ktoré hosťom poskytujete
Ak prenajímate iba samotnú nehnuteľnosť a zabezpečujete len základné podmienky na jej užívanie, vo väčšine prípadov ide o klasický prenájom. Medzi takéto základné služby patrí napríklad dodávka vody, elektriny, tepla alebo odvoz komunálneho odpadu. V takom prípade nie je potrebné živnostenské oprávnenie.
Finsider.sk, upozorňuje, že situácia sa však výrazne mení vo chvíli, keď hosťom ponúkate služby navyše. Ak sa váš prenájom začne podobať fungovaniu penzióna alebo hotela, môže byť posudzovaný ako podnikateľská činnosť.
Najčastejšie ide napríklad o tieto služby:
- pravidelné upratovanie počas pobytu,
- výmenu posteľnej bielizne alebo uterákov,
- recepčné služby, úschovu batožiny či zabezpečenie stravovania,
- ďalšie služby, ktoré presahujú bežný prenájom nehnuteľnosti.
Práve tieto doplnkové služby môžu znamenať, že príjem už nebude považovaný za pasívny príjem z prenájmu, ale za príjem z podnikania. V takom prípade vznikajú ďalšie povinnosti vrátane živnostenského oprávnenia, registrácie na daňovom úrade či plnenia pravidiel týkajúcich sa DPH.
Veľký pozor by si mali dávať aj ľudia, ktorí ponúkajú ubytovanie prostredníctvom známych rezervačných platforiem, ako sú Airbnb alebo Booking. Pri krátkodobých prenájmoch cez takéto služby sa totiž môže stať, že ich činnosť bude posudzovaná ako poskytovanie ubytovacích služieb.
Výhodou podnikania je síce možnosť uplatniť si paušálne výdavky vo výške 60 percent z príjmov, maximálne však do sumy 20-tisíc eur ročne, zároveň však pribúdajú ďalšie administratívne povinnosti.
Chyby pri DPH bývajú veľmi časté
Jednou z najčastejších chýb prenajímateľov je nesplnenie registračných povinností pri využívaní zahraničných rezervačných platforiem. Ak slovenský poskytovateľ ubytovania prijíma služby od spoločnosti so sídlom v zahraničí, vzniká mu povinnosť registrovať sa ako identifikovaná osoba podľa zákona o DPH ešte pred prijatím prvej takejto služby.
Mnohí sa pritom mylne domnievajú, že ide automaticky o registráciu za klasického platiteľa DPH. Nie je to tak. Povinnosť sa týka predovšetkým odvodu slovenskej DPH z provízie, ktorú si zahraničná platforma účtuje za sprostredkovanie rezervácií.
Pozornosť treba venovať aj samotnému zdaňovaniu príjmov. Pri klasickom prenájme bez živnosti platí oslobodenie príjmu do výšky 500 eur ročne. Ak však prenájom spĺňa znaky podnikania, túto výhodu už využiť nemožno.
Rozdiel je aj pri uplatňovaní výdavkov. Kým pri podnikaní možno využiť paušálne výdavky, pri bežnom prenájme si možno odpočítať len preukázateľné náklady, ktoré vie vlastník riadne zdokladovať.
Sankcie môžu prísť veľmi ľahko
Prenajímatelia často robia chyby aj pri uplatňovaní výdavkov spojených s financovaním nehnuteľnosti. Nie všetko, čo platia banke, je totiž možné zahrnúť do daňových výdavkov.
Za dôležité sa považujú najmä tieto pravidlá:
- samotná splátka hypotéky nie je daňovým výdavkom,
- za určitých podmienok možno uplatniť iba zaplatené úroky,
- nehnuteľnosť musí byť zaradená v obchodnom majetku, ak sa majú úroky zohľadniť,
- rozdiel medzi technickým zhodnotením a bežnou opravou môže výrazne ovplyvniť výšku dane.
Každý vlastník, ktorý začne prenajímať svoju nehnuteľnosť, má zároveň povinnosť registrovať sa na daňovom úrade pre daň z príjmov. Túto registráciu nemožno odkladať. Lehota končí posledným dňom mesiaca nasledujúceho po mesiaci, v ktorom sa prenájom začal. Ak teda niekto začne prenajímať napríklad v priebehu júna, registráciu musí vybaviť najneskôr do konca júla.
Rozdiel medzi obyčajným prenájmom a podnikaním preto netreba podceňovať. Ak vlastník od začiatku správne posúdi charakter svojej činnosti, môže sa vyhnúť dodatočnému vyrubeniu dane, ďalším odvodovým povinnostiam aj sankciám zo strany Finančnej správy. Platí to najmä pri krátkodobých prenájmoch cez digitálne platformy, kde sa hranica medzi bežným prenájmom a poskytovaním ubytovacích služieb môže prekročiť jednoduchšie, než si mnohí uvedomujú.
