Prenájom bytu, domu či inej nehnuteľnosti môže predstavovať zaujímavý zdroj príjmu. Mnohí vlastníci si však nie sú istí, aké povinnosti im z prenájmu vyplývajú, či potrebujú živnosť, musia platiť odvody alebo sa registrovať na daňovom úrade.
O tom, akým spôsobom sa príjem z prenájmu zdaňuje, rozhoduje najmä forma prenájmu a rozsah služieb, ktoré prenajímateľ nájomníkom poskytuje.
Pri fyzických osobách existujú dve základné situácie. V jednom prípade ide o prenájom na živnosť, v druhom o bežný dlhodobý prenájom bez živnostenského oprávnenia. Rozdiel medzi nimi je pritom zásadný nielen z pohľadu daní, ale aj odvodov či možností uplatnenia výdavkov.
Kedy je potrebná živnosť a kedy postačí registrácia na DIČ?
Živnostenské oprávnenie je potrebné vtedy, keď prenajímateľ neposkytuje iba samotnú nehnuteľnosť, ale zároveň ponúka aj ďalšie služby. Typickým príkladom je krátkodobé ubytovanie rezervované prostredníctvom internetových platforiem, pri ktorom hostia dostávajú napríklad upratané priestory, čistú bielizeň či drobné občerstvenie. V takom prípade už nejde len o obyčajný prenájom, ale o podnikateľskú činnosť.
Ak je prenájom sprostredkovaný cez zahraničnú platformu, prenajímateľ si zároveň musí preveriť, či mu nevzniká povinnosť registrácie podľa pravidiel DPH v súvislosti so sprostredkovateľskými službami.
Ako spresnilo Podnikajte.sk, prenájom vykonávaný na živnosť prináša aj ďalšie povinnosti. Príjem podlieha zdravotným aj sociálnym odvodom a prenajímateľ si môže vybrať medzi skutočnými a paušálnymi výdavkami. Paušálne výdavky predstavujú 60 % z dosiahnutých príjmov za zdaňovacie obdobie, najviac však do sumy 20 000 eur. Ich výhodou je, že nie je potrebné uchovávať bločky ani faktúry. Okrem toho je možné uplatniť aj zaplatené zdravotné a sociálne odvody.
Pri tomto type príjmu možno využiť aj nezdaniteľné časti základu dane či daňové bonusy. Ak ide o krátkodobé ubytovanie, vzniká zároveň povinnosť odvádzať miestnu daň z ubytovania príslušnej obci.
Naopak, pri klasickom dlhodobom prenájme, keď vlastník poskytuje len základné služby súvisiace s bývaním, živnosť potrebná nie je. Medzi takéto služby patrí napríklad zabezpečenie:
- dodávky elektriny, vody, plynu alebo tepla,
- internetu,správy nehnut
- eľnosti,
- odvozu odpadu.
V takom prípade však prenajímateľ musí myslieť na registráciu na daňovom úrade a pridelenie daňového identifikačného čísla, ak ho ešte nemá. Túto registráciu je potrebné vybaviť najneskôr do konca mesiaca nasledujúceho po mesiaci, v ktorom sa prenájom začal.
Aké výdavky si možno uplatniť a na čo si dať pozor?
Pri prenájme bez živnosti sa sociálne ani zdravotné odvody neplatia. Zároveň však prenajímateľ nemôže využiť nezdaniteľné časti základu dane, daňové bonusy ani vykázať daňovú stratu.
Dôležitou otázkou sú aj daňové výdavky. Pri tomto type prenájmu nie je možné uplatniť paušálne výdavky, ale iba skutočne preukázané náklady. Ich rozsah závisí od toho, či je nehnuteľnosť zaradená do obchodného majetku.
Ak nehnuteľnosť do obchodného majetku zaradená nie je, medzi uznateľné výdavky patria predovšetkým náklady na jej bežnú prevádzku. Ide napríklad o energie, poplatky správcovi, internet, odvoz odpadu, osvetlenie spoločných priestorov či ďalšie obdobné platby.
Zaradenie nehnuteľnosti do obchodného majetku prináša širšie možnosti uplatnenia výdavkov. Okrem prevádzkových nákladov možno zahrnúť aj:
- odpisy nehnuteľnosti,
- opravy, údržbu a technické zhodnotenie,
- úroky z úverov alebo pôžičiek použitých na kúpu nehnuteľnosti,
- daň z nehnuteľnosti a poistenie.
Takéto rozhodnutie však môže mať významný dopad pri budúcom predaji. Ak je nehnuteľnosť zaradená v obchodnom majetku, nie je možné automaticky využiť oslobodenie od dane z príjmu po uplynutí piatich rokov od jej nadobudnutia. Oslobodenie možno uplatniť až po vyradení nehnuteľnosti z obchodného majetku a následnom uplynutí ďalších piatich rokov.
Výhodou bežného prenájmu je aj oslobodenie časti príjmov od dane. Za jedno zdaňovacie obdobie možno oslobodiť príjem z prenájmu do výšky 500 eur. Ak si prenajímateľ túto úľavu uplatní, musí v rovnakom pomere znížiť aj svoje daňové výdavky.
Špecifická situácia nastáva pri nehnuteľnostiach patriacich do bezpodielového spoluvlastníctva manželov. Manželia si môžu sami určiť, v akom pomere si príjmy aj výdavky rozdelia. Každý z nich si zároveň môže vo vlastnom daňovom priznaní uplatniť oslobodenie príjmu do výšky 500 eur.
Nezabudnite sledovať aj povinnosti súvisiace s DPH
Hoci pri bežnom prenájme bez živnosti nevznikajú sociálne ani zdravotné odvody, neznamená to, že prenajímateľ nemusí sledovať ďalšie zákonné povinnosti. Z pohľadu DPH sa totiž za ekonomickú činnosť považuje aj prenájom nehnuteľnosti za účelom dosahovania príjmu.
To znamená, že aj fyzická osoba, ktorá prenajíma nehnuteľnosť bez živnosti, musí priebežne sledovať svoj obrat. Platí to najmä pre vlastníkov viacerých bytov alebo domov, ktorých príjmy z prenájmu sa môžu postupne zvýšiť natoľko, že dosiahnu hranicu rozhodujúcu pre registráciu na DPH. V takom prípade už vznikajú ďalšie povinnosti podľa zákona o dani z pridanej hodnoty.
Správne nastavenie prenájmu preto nie je len otázkou uzatvorenia nájomnej zmluvy. Dôležité je vedieť, či ide o podnikanie alebo bežný prenájom, aké výdavky možno uplatniť, či vzniká registračná povinnosť na daňovom úrade a či je potrebné sledovať aj pravidlá týkajúce sa DPH. Rozdiel medzi jednotlivými formami prenájmu môže mať totiž výrazný vplyv na výšku daní aj ďalších zákonných povinností.
