V posledných mesiacoch sa situácia na hypotekárnom trhu v eurozóne výrazne mení. Menová politika Európska centrálna banka sa postupne uvoľňuje, inflácia sa stabilizovala a úrokové sadzby začali klesať.
V mnohých krajinách západnej Európy to znamená citeľnú úľavu pre domácnosti – mesačné splátky hypoték sa znižujú a bývanie sa stáva dostupnejším.
Na Slovensku však tento pozitívny vývoj nepôsobí tak výrazne. Aj keď aktuálne čísla naznačujú, že sme sa konečne dostali na úroveň priemeru eurozóny, realita mnohých rodín je odlišná. Vysoké splátky zostávajú a pocit finančného tlaku pretrváva.
Priemerná úroková sadzba na nové hypotéky dosiahla približne 3,37 %, čo je rovnaká hodnota ako v rámci celej eurozóny. Na prvý pohľad ide o dobrú správu – Slovensko už nezaostáva. Problém však spočíva v tom, že tento stav prišiel neskoro a nezmazal dôsledky predchádzajúcich rokov. Navyše mnohé krajiny, kde majú obyvatelia vyšší príjem, majú úroky nižšie.
Prečo boli hypotéky na Slovensku dlhšie drahé?
Hlavným dôvodom, prečo Slováci platili za hypotéky viac než obyvatelia bohatších krajín, je vnímané riziko ekonomiky. Podľa analýz Európska komisia zohráva významnú úlohu fiškálna situácia krajiny. Slabšia rozpočtová disciplína zvyšuje rizikovosť štátnych dlhopisov, čo následne ovplyvňuje aj bankový sektor.
Jednoducho povedané, ak investori považujú krajinu za menej stabilnú, banky si pri požičiavaní peňazí účtujú vyššie prirážky. A tie sa prenášajú priamo na klientov.
Dôsledky tohto vývoja sú citeľné najmä pre ľudí, ktorí si brali hypotéky v rokoch 2022 až 2024. V tom období boli úrokové sadzby výrazne vyššie a mnohí si ich zafixovali na dlhšie obdobie.
To znamená, že:
- splácajú vyššie mesačné sumy aj dnes
- nemôžu okamžite profitovať z poklesu sadzieb
- celkovo zaplatia za úver podstatne viac
Aj keď sa situácia na trhu zlepšila, tieto záväzky zostávajú a budú ovplyvňovať rodinné rozpočty ešte roky.
Drahé hypotéky nestačia, bývanie zdraželo ešte viac
Kým úrokové sadzby sa postupne stabilizovali, na trhu nehnuteľností nastal opačný trend. Ceny bytov na Slovensku prudko rástli a podľa údajov Eurostat sa medziročne zvýšili až o 12,8 % ku koncu roka 2025. To je výrazne viac než priemer eurozóny, ktorý bol len okolo 5 %.
Slovensko sa tak zaradilo medzi krajiny s najrýchlejším rastom cien bývania v celej Európskej únii.
Výsledkom je nepríjemná kombinácia:
- vysoké splátky z minulosti
- rekordné ceny nových nehnuteľností
- obmedzená dostupnosť bývania pre mladé rodiny
Aj keď si dnes niekto berie hypotéku za priaznivejšiu sadzbu, musí počítať s tým, že samotná nehnuteľnosť je výrazne drahšia než pred pár rokmi.
Výhľad do budúcnosti pritom nie je úplne optimistický. Očakáva sa, že slovenské banky budú čeliť drahším zdrojom financovania, napríklad pri refinancovaní dlhopisov. To môže obmedziť ďalšie znižovanie úrokových sadzieb, aj keby Európska centrálna banka pokračovala v uvoľňovaní politiky.
Aj preto mnohí odborníci predpokladajú, že výrazné zlacňovanie hypoték už nepríde. Situácia sa síce stabilizovala, no pre bežných ľudí to zatiaľ neznamená citeľnú úľavu.
