Dostupnosť bývania sa na Slovensku zhoršuje rýchlejšie, než si mnohí uvedomujú. Kým v minulosti sa vysoké ceny nehnuteľností spájali najmä s Bratislavou, dnes ide o celonárodný problém. Rast cien zasahuje veľké mestá aj regióny a čoraz viac domácností naráža na hranice svojich finančných možností.
Aktuálne čísla ukazujú, že ceny nehnuteľností sa dostali veľmi blízko historických maxím. Za jediný rok vzrástli o 14 percent, pričom priemerná cena za meter štvorcový dosiahla približne 2 800 eur. V porovnaní s predchádzajúcim rokom ide o nárast takmer o 300 eur za meter štvorcový. Takéto zdražovanie patrí medzi najvýraznejšie v histórii slovenského trhu.
Dôsledky sa pritom netýkajú len ľudí, ktorí si chcú kúpiť byt alebo dom. Problém sa postupne premieta do fungovania celej spoločnosti. Mladí ľudia odkladajú osamostatnenie, rodiny vynakladajú väčšiu časť rozpočtu na bývanie a zamestnávatelia majú problém zabezpečiť ubytovanie pre nových pracovníkov.
Situáciu zhoršuje aj dlhodobý nedostatok bytov. Na Slovensku podľa odhadov chýba viac ako pol milióna bytových jednotiek. Zároveň sa minulý rok postavilo najmenej bytov za posledných štrnásť rokov, čo znamená, že ponuka nestíha reagovať na záujem kupujúcich.
Najvýraznejšie problémy dnes predstavujú:
- nedostatok nových bytov na trhu,
- rast cien rýchlejší ako rast príjmov,
- komplikované povoľovanie výstavby,
- slabšia dostupnosť bývania pre mladú generáciu.
Štatistiky zároveň ukazujú, že cesta k vlastnému bývaniu sa predlžuje. Priemerný Slovák si berie prvú hypotéku až vo veku 37 rokov. Ešte pred niekoľkými rokmi by bol takýto údaj len ťažko predstaviteľný.
Hypotéky pre mladých sa môžu zmeniť, investori dostanú prísnejšie podmienky
Jednou z najväčších prekážok pri kúpe prvého bývania zostáva potreba vysokých vlastných úspor. Doterajšie pravidlá vo väčšine prípadov umožňovali získať hypotéku maximálne do výšky 80 percent hodnoty nehnuteľnosti. Zvyšnú časť musel kupujúci financovať z vlastných peňazí.
V praxi to znamenalo, že pri byte za 200-tisíc eur bolo potrebné mať pripravených 40-tisíc eur. Pre mnohých mladých ľudí išlo o sumu, ktorú si dokázali našetriť len veľmi ťažko alebo vôbec.
Práve preto sa objavil návrh, ktorý by mohol výrazne uľahčiť štart do samostatného života. Mladí ľudia do 35 rokov by pri kúpe svojej prvej nehnuteľnosti mohli získať financovanie až do výšky 90 percent ceny bývania. Výhodou má byť aj to, že dostupnosť takéhoto úveru by nemala byť viazaná iba na krajské mestá.
Odborníci zároveň diskutujú o ďalších možnostiach, ako zvýšiť šance mladých dostať sa k vlastnému bývaniu. Jednou z nich je úprava pravidiel pre posudzovanie celkového zadlženia. Podľa časti expertov súčasné limity nezodpovedajú realite na trhu, kde ceny nehnuteľností rastú výrazne rýchlejšie než mzdy.
V diskusii zaznel aj návrh, aby podmienky pri poskytovaní úverov zohľadňovali nielen vek žiadateľa, ale aj jeho príjem. Ľudia s nižšími zárobkami by tak mohli mať lepšiu šancu na získanie bývania.
Zmeny sa však netýkajú iba prvokupcov. Národná banka Slovenska chce sprísniť podmienky pre ľudí, ktorí kupujú ďalšie byty. Dôvodom je rastúci podiel investičných nákupov. V roku 2025 tvorili významnú časť hypoték klienti, ktorí už aspoň jednu nehnuteľnosť vlastnili.
Navrhované opatrenia počítajú s tým, že:
- pri druhej nehnuteľnosti bude možné financovať menšiu časť ceny úverom,
- pri tretej a ďalších nehnuteľnostiach budú pravidlá ešte prísnejšie,
- väčšia podpora sa presunie k ľuďom riešiacim vlastné bývanie.
Výstavbu brzdí byrokracia, štát stavia na nájomné bývanie a obnovu bytových domov
Podľa odborníkov sa problém dostupnosti bývania nedá vyriešiť len úpravami hypoték. Kľúčové bude zvýšenie počtu bytov na trhu. Práve v tejto oblasti však Slovensko dlhodobo naráža na komplikácie.
Veľkou prekážkou zostávajú zdĺhavé povoľovacie procesy. Hoci nový stavebný zákon priniesol viacero zmien, prax podľa odborníkov stále zaostáva za očakávaniami. Digitalizácia postupuje pomaly, časť dokumentácie sa vybavuje tradičným spôsobom a procesy často spomaľuje aj nedostatok kvalifikovaných pracovníkov na úradoch.
Na konferencii venovanej rekordným cenám bývania zaznelo aj upozornenie, že súčasný vývoj nie je dlhodobo udržateľný. Ako uviedol pre Pravdu prezident asociácie realitných kancelárií Ján Palenčár: „Z pohľadu trhu a dostupnosti bývania je extrémne číslo, pričom takéto tempo nie je dlhodobo udržateľné.”
Odborníci zároveň upozorňujú, že Slovensko nevyužíva naplno existujúci bytový fond. Štát vlastní množstvo nehnuteľností, ktoré by po úpravách mohli slúžiť na bývanie. Diskutuje sa preto o efektívnejšom využití týchto kapacít, ale aj o rozšírení družstevného bývania.
Priestor na zlepšenie vidia experti aj v modernizácii starších bytových domov. Rekonštrukcie výťahov, obnova fasád či rozširovanie funkčnosti budov môžu zvýšiť kvalitu bývania bez potreby okamžitej výstavby nových projektov.
Štát zároveň rozvíja systém podporovaného nájomného bývania. Agentúra štátom podporovaného nájomného bývania už uzatvorila spoluprácu s viacerými investičnými partnermi a pripravujú sa tisíce nových bytových jednotiek. Prvé projekty sa postupne rozbiehajú v rôznych častiach Slovenska, pričom pozornosť sa sústreďuje aj na regióny, kde vznikajú nové pracovné príležitosti a rastie dopyt po bývaní.
Popri tom sa rozbieha aj projekt Akadémia dobrého bývania, ktorý má samosprávam ponúknuť pripravené projektové riešenia. Mestá a obce tak budú môcť jednoduchšie pripravovať nové bytové projekty a znižovať náklady spojené s ich prípravou.
